Última atualização: 18 de janeiro de 2024
O sÃndico do condomÃnio é, indiscutivelmente, a figura mais frequente quando tocamos em assuntos condominiais. Isso porque, além de exercer uma função essencial para garantir o bom funcionamento dos processos, suas atribuições visam, também, a boa convivência no ambiente.
Nesse sentido, é frequente que ele seja o morador responsável por responder as questões relevantes do condomÃnio. Contudo, também é possÃvel que o condomÃnio tenha um sÃndico profissional. Nesse caso, não se trata necessariamente de um morador. Inclusive, o sÃndico profissional pode ser responsável por diversos condomÃnios simultaneamente.
Mas, muito além disso, o sÃndico profissional conta com diversas outras particularidades em seu ofÃcio. Neste post, você verá o que é, quais são as atribuições e outras informações relevantes a respeito desse cargo. Boa leitura!
O que é o sÃndico profissional?
O sÃndico profissional tem as mesmas responsabilidades e funções do sÃndico comum, como: intermediar os interesses dos moradores com a administradora, acompanhar as manutenções na estrutura, contratar funcionários, entre outras. No entanto, ele exerce o ofÃcio no caráter de funcionário externo e não como um morador.
Apesar disso, sua eleição também precisa acontecer pela assembleia do condomÃnio. A função — seja ela exercida de forma profissional ou não — é amparada pela Lei 10.406/02 de 2002 do Código Civil, que também determina a necessidade de uma eleição para a escolha do sÃndico, mesmo que ele seja contratado.
Da mesma forma, a lei estipula que ele terá a responsabilidade de administrar o condomÃnio por até dois anos e que o prazo poderá ser renovado, se for da vontade dos moradores.
Qual é a função de um sÃndico profissional?
Como vimos, o sÃndico profissional é um colaborador especializado em gerenciar condomÃnios. Para tanto, muitas vezes sua qualificação vem da vasta experiência com diversos tipos de clientes. Além disso, para executar bem o seu trabalho é importante que conheça diversas questões condominiais, como:
- gestão financeira para condomÃnios;
- gerenciamento de pessoas;
- resolução de conflitos;
- administração condominial;
- legislação condominial.
O sÃndico profissional pode atuar tanto de forma independente como por meio de uma empresa. Para o segundo caso, existem organizações que trabalham especificamente com esses profissionais, o que muitas vezes se torna uma opção bem atraente por conta da experiência agregada no mercado.
O que faz esse colaborador?
Como dissemos, a responsabilidade do sÃndico profissional é fazer aquilo que o sÃndico tradicional faria. Isto é, administrar o condomÃnio de acordo com os deveres do cargo. Dessa forma, existem responsabilidades que são padrões, principalmente de acordo com o Código Civil para condomÃnios, além daquelas que são especÃficas de cada convenção de condomÃnio ou Regimento Interno.
Da mesma forma, o trabalho do sÃndico profissional se destaca pelo diferencial de o profissional não ser, necessariamente, um morador. Para isso, seu ofÃcio se divide em uma rotina de dois momentos: visita e planejamento.
A visita ao condomÃnio tem a finalidade de apresentar ao sÃndico contratado o ambiente, principalmente suas áreas comuns e também sua equipe. Essa visita costuma ocorrer semanalmente.
Em outro momento acontece o planejamento. Este, será executado pelo profissional em sua casa ou escritório. Nessa fase, ele dedica seu esforço para solucionar problemas do condomÃnio e pensar em propostas de melhoria na convivência e bem-estar dos condôminos.
Sendo assim, por meio de tecnologias para condomÃnios e de visitas periódicas, o funcionário é capaz de executar seu trabalho remotamente. Como mencionamos, isso permite administrar mais de um condomÃnio simultaneamente.
Quais são as responsabilidades e direitos do colaborador?
As responsabilidades do sÃndico destacadas pela lei condominial são:
- administrar o condomÃnio junto a administradora;
- fazer a gestão de obras e manutenções;
- atender as demandas dos moradores, assim como mediar conflitos entre eles;
- fazer, junto a administradora, a prestação de contas;
- preservar e organizar as áreas comuns do condomÃnio;
- manter o controle da inadimplência condominial;
- cuidar e gerenciar os fundos de reserva;
- coordenar a equipe de funcionários contratados e terceirizados;
- convocar, organizar e notificar os moradores de assembleias ordinárias ou extraordinárias.
Quais são as diferenças entre o sÃndico morador e o sÃndico profissional?
Como falamos, perante a lei não há diferença entre os responsáveis pelo cargo de sÃndico. Contudo, a principal diferença está no fato de um ser morador e o outro não, o que traz algumas particularidades.
Dessa forma, o sÃndico profissional tem uma menor presença fÃsica no condomÃnio. Por esse motivo, a sua atenção aos detalhes e particularidades da comunidade também é reduzida, assim como sua acessibilidade. Por outro lado, como esse colaborador atende diversos condomÃnios e exerce um trabalho mais especializado, a sua experiência e qualificação se destacam em comparação ao sÃndico morador.
A profissão ainda não é regulamentada, por isso, não existe uma qualificação mÃnima necessária para exercê-la. Apesar disso, as empresas que terceirizam o trabalho podem oferecer cursos que ajudam na capacitação e preparam melhor os funcionários. Em contrapartida, esse preparo não acontece no caso do sÃndico morador.
Como se tornar um profissional desse ramo?
Como vimos, não é necessário ter uma formação especÃfica para trabalhar na área. No entanto, melhorar as qualificações é um diferencial importante para as pessoas que desejam seguir essa carreira, o que permite se desenvolver no mercado e ganhar mais autoridade.
Dessa forma, ainda que para assumir a carreira de sÃndico profissional não seja obrigatória a obtenção de certificados, são necessárias habilidades que podem ser adquiridas por meio de cursos ou com a experiência no mercado. Dentre elas, vale a pena destacar:
- conhecimentos de áreas como administração, gestão de pessoas, contabilidade condominial, legislativa, entre outras;
- boa comunicação;
- organização e planejamento, principalmente para ser sÃndico de mais de um condomÃnio;
- imparcialidade e inteligência emocional para tomada de decisão e mediação de conflitos;
- responsabilidade, disciplina e conhecimento de tecnologias para trabalhar de forma remota e autônoma.
Quem pode se tornar sÃndico profissional?
Uma vez que o artigo 1.347 da Lei 10.406/02 permite que a assembleia escolha um sÃndico que não seja condômino, o campo para exercer essa função se torna muito amplo, permitindo a possibilidade de que quase qualquer um assuma a função.
Pensando nisso, fica mais fácil falarmos sobre quem não pode ser sÃndico. Veja abaixo quem são essas pessoas:
- diretores de ensino (escolas e faculdades);
- magistrados de todas as espécies (juÃzes, desembargadores e ministros de tribunais superiores);
- grão-mestres da maçonaria.
Quanto ganha um sÃndico profissional?
Não existe um valor fixo de remuneração para a profissão, ela é definida em contrato com o condomÃnio. Para tanto, os fatores que influenciam nessa negociação são:
- perfil do condomÃnio (comercial ou residencial);
- tamanho do condomÃnio (número de moradores e de unidades);
- quantidade de funcionários;
- valor da taxa condominial;
- localização;
- número de áreas de lazer (áreas comuns);
- fluxo médio de visitantes.
A lógica básica é que, quanto maior o condomÃnio, mais chances terá de ocorrer conflitos e problemas. Sendo assim, maior será o trabalho do sÃndico e, por consequência, sua remuneração. Além desse critério, existem três formas de firmar o pagamento pelo serviço:
- direta — é negociado um valor fixo para o salário do sÃndico;
- indireta — o sÃndico passa a ser isento da taxa condominial;
- mista — isenção da taxa condominial mais salário definido em contrato.
Por fim, já que o sÃndico profissional é capaz de atender mais de um condomÃnio por vez, o seu salário também vai depender de quantos condomÃnios ele atende.
Para ter uma referência quantitativa, segundo a matéria divulgada pelo portal Uol, sÃndicos profissionais em São Paulo cobram de R$ 2.000 a R$ 3.000 para um prédio com 60 unidades. Também indica que em edifÃcios maiores o valor pode chegar a R$7 mil.
Como o sÃndico profissional faz captação de condomÃnios?
Como falamos repetidamente neste post, um sÃndico profissional é capaz de lidar com mais de um condomÃnio simultaneamente. Também destacamos que seu salário depende da quantidade de condomÃnios em que atua.
Dessa forma, fica a pergunta: como o sÃndico profissional faz para captar diversos condomÃnios? Bom, para isso, existem duas formas. A primeira é por indicação de administradoras. Isso porque, existem condomÃnios em que os moradores não estão dispostos ou interessados na função. Quando se tem um vÃnculo com uma empresa, ela pode indicar os empreendimentos mais alinhados com o perfil do trabalhador.
A outra forma é simplesmente por esforço próprio. Para isso, o sÃndico profissional pode:
- fazer propagandas e anúncios de seu serviço;
- ser palestrante de eventos do mercado e, assim, divulgar seu serviço;
- apostar no networking;
- contar com indicações além das de administradoras;
- investir em redes sociais.
Por que essa profissão é importante?
O principal fator que leva os condomÃnios a contratar um sÃndico profissional é que ele soluciona um problema frequente desses locais. Estamos falando da falta de conhecimento, tempo ou, até mesmo, interesse de moradores para se tornarem sÃndicos.
Dessa forma, caso a administradora possua condomÃnios nessa situação, uma solução é confiar em um profissional especializado para tal tarefa. Caso contrário, o condomÃnio não terá um sÃndico ou terá um que seja pouco dedicado e capacitado, o que causa um buraco no fluxo da gestão condominial. As consequências disso podem ser dificuldades nas contas, má organização da rotina e até mesmo problemas com a lei condominial.
Além dessa situação particular, o sÃndico em si é uma figura essencial para a saúde do condomÃnio quando levamos em consideração suas responsabilidades. Similarmente, é a principal ponte de comunicação entre condomÃnio e administradora. Dessa maneira, contar com uma pessoa que se dedica exclusivamente à função é uma alternativa para garantir que o trabalho seja bem executado.
Como saber se meu condomÃnio precisa de um sÃndico profissional?
A administradora, bem como os membros do condomÃnio, podem sentir a necessidade de um sÃndico profissional de duas formas. A primeira delas acontece, como já explicado neste artigo, quando o condomÃnio não possui nenhuma pessoa interessada ou disposta a assumir o cargo. O mesmo ocorre quando se tem um sÃndico ineficiente ou com poucas habilidades para exercer a função.
Em situações assim, os maus resultados de gestão, bem como a ineficiência na resolução de conflitos afetam todas as partes que compõem o condomÃnio. Para isso, a solução é o sÃndico profissional, já que ele será mais qualificado e mais experiente para assumir o ofÃcio.
Caso a administradora ou condomÃnio chegue em alguma dessas conclusões, basta organizar uma assembleia para a eleição do sÃndico e seguir o processo.
Portanto, o sÃndico profissional é um colaborador essencial para condomÃnios e uma alternativa interessante para conseguir mais eficiência e organização na rotina do local. Para isso, é necessário avaliar as caracterÃsticas e as necessidades dos moradores.
Um dos momentos importantes da escolha de um sÃndico é a sua eleição, que pode gerar dúvidas. Para entender como ela funciona, leia também este post sobre como realizar uma eleição de sÃndico.