Novo Código Civil: a convenção de seus condôminos está atualizada?

Sabemos da grande importância da convenção de condomínio. Trata-se, afinal de contas, do estatuto de direitos e deveres de uma comunidade residencial. Nesse quadro, embora muitos síndicos e administradoras já tenham adaptado seus documentos ao Novo Código Civil, muitos ainda não fizeram as atualizações – e estão perdendo com isso!

Vale lembrar, é claro, que seguir as normas é obrigatório pela lei 10.406/2002 (novo código civil do país) e pela lei 11.127/2005, que estabelecem que todas as organizações devem adaptar sua documentação constitutiva (no caso, a convenção).

A natureza impositiva dessa adaptação, porém, não é a única razão pela qual os gestores condominiais devem atualizar suas normas. Na verdade, cada vez mais administradores realizam a mudança porque percebem seu poder de minimizar a inadimplência, regular o consumo compartilhado de água e gás e reduzir problemas de convivência, dentre outros.

A convenção do seu condomínio já foi atualizada?

O que o Novo Código Civil estabelece para os condomínios?

Em vigor desde 2003, o Novo Código Civil (n°10.406/2002) modificou a antiga lei dos condomínios (4.591/64), que regularizava o setor. A legislação de 1964 abrange temas como a convocação e realização de assembleias, o direito de propriedade, despesas condominiais e o uso das áreas coletivas do condomínio.

Vale lembrar que a antiga norma ainda tem validade nos assuntos não contemplados pelo Código Civil.

Adaptação ao Novo Código: prazos e outras questões

A Lei 11.127, de 2005, estabeleceu que todas as associações contempladas pelo Novo Código (incluindo condomínios) deveriam se adaptar às disposições até 11 de janeiro de 2007.

No entanto, a mesma lei que determinou a obrigatoriedade da adaptação passou a não penalizar os condomínios que desrespeitaram o prazo, abrindo espaço para convenções desatualizadas até o dia de hoje.

Reforçamos, ainda assim, a importância de ajustar a convenção e os benefícios que esse ajuste pode trazer para a administração condominial. Um dos pontos positivos propiciados pelo novo código, para citar um exemplo, é a possibilidade de os condôminos opinarem e decidirem, em convenção, sobre a porcentagem de juros a ser cobrada nos casos de inadimplência.

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O que muda com o Novo Código?

Algumas das mudanças mais importantes para os condomínios, após o Novo Código, estão relacionadas à maior liberdade dada a gestores e condôminos para decidirem sobre suas próprias normas.

Agora, há muito mais margem para autorregulação e transferência de poder para a assembleia, possibilitando que a comunidade do condomínio tenha mais autonomia e poder de decisão na sua administração.

Essa autonomia está relacionada a aspectos como percentual de juros incidente sobre atrasos, normas para rateio de despesas, formas de gestão, regras de conduta, punições e obrigações dos condôminos, dentre outros.

É importante destacar, entretanto, que essa liberdade tem um limite – nem tudo o que for decidido pela assembleia poderá ou deverá ser cumprido. Se os moradores aprovarem alguma medida que é proibida pela legislação brasileira, por exemplo, é responsabilidade do síndico ou administradora registrar, na ata da reunião, a impossibilidade de cumprir aquela decisão.

Afinal, faz parte da função da gestão condominial conhecer a lei e atuar de acordo com ela, evitando reparações.

A seguir, confira as principais modificações trazidas pelo Novo Código Civil (que diferem da Lei de Condomínios de 1964):

  • Atualização da Convenção: caso a convenção de um condomínio contenha cláusulas que contradigam o Novo Código, essas cláusulas perderão sua validade automaticamente;
  • Destituição do síndico: com o Novo Código, é preciso metade absoluta (metade + 1) dos condôminos para destituir o síndico, e não ¾, como acontecia previamente;
  • Multa para descumprimento das normas: o condômino que não cumpre reiteradamente com seus deveres para com o condomínio poderá, por deliberação de ¾ dos condôminos, ser constrangido a pagar uma multa que corresponda a até 5 vezes o valor da taxa condominial, conforme a gravidade e reincidência das infrações;
  • Multa por Conduta Anti-Social: vale dizer que essa multa foi criada com o Novo Código Civil. Poderá ser até 10 vezes o valor da taxa de condomínio;
  • Multa por inadimplência: na multa por atraso de pagamento, o teto máximo caiu de 20% para 2%.

Por fim, vale a pena lembrar que a queda na multa por inadimplência, instituída pelo código civil, foi prejudicial para muitos condomínios, que quase chegaram à falência ou tiveram que ajustar as taxas para cobrir o quadro negativo nas finanças.

Com a correta adequação da convenção do condomínio (por aprovação em assembleia), o combate à inadimplência se torna muito mais efetivo, possibilitando uma atuação mais incisiva por parte do síndico/administradora e da comunidade condominial.

Nas raras mas possíveis situações em que o condomínio não aprovar a atualização da convenção, a administradora ou síndico deve registrar a decisão em ata, observando ainda que se isenta de qualquer responsabilidade futura quanto à essa deliberação ilegal da assembleia.

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