Inadimplência condominial e suas particularidades

Para o gestor de propriedade é fundamental entender todos os assuntos que norteiam a vida condominial como um todo.

Se tivéssemos um ranking dos temas mais estudados, poderíamos dizer que a inadimplência condominial estaria em primeiro lugar. Porém, será que sabemos todas as particularidades que a envolve?

Para não ter mais dúvidas, aproveite o artigo abaixo.

1- Sobre a Inadimplência condominial

A inadimplência condominial é um desafio para qualquer gestor de propriedade. Segundo alguns especialistas esse é o motivo de principal preocupação dos síndicos.

Sabemos que vários assuntos envolvem a vida condominial, porém talvez o que cause maior impacto para a vida do condomínio seja a falta de controle de inadimplência.

É assunto especial que precisa ser detalhado.

Vamos lá?

Dica 3: Conhecer a legislação é extremamente importante, por isso vale sempre estudar e procurar novidades sobre a gestão condominial. Por isso, não perca as aulas gratuitas da Group Educa.

1.1 Sobre a cobrança

As cobranças das dívidas condominiais devem ser realizadas pelo síndico (que é o principal responsável pelo condomínio), conforme prevê o artigo 1348 do Código Civil:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas.

Tais cobranças podem ser realizadas de forma judicial (processo judicial) ou extrajudicial (carta de cobrança).

Importante: Em relação as cobranças judiciais, tivemos umas mudanças significativas no código de processo civil de 2015.

Ocorre que nossa legislação anterior ao CPC/15, qual seja CPC/73, a cobrança era através de procedimento sumário, sendo agora um procedimento comum, vejamos:

Art. 1.049. Sempre que a lei remeter a procedimento previsto na lei processual sem especificá-lo, será observado o procedimento comum previsto neste Código.

Parágrafo único. Na hipótese de a lei remeter ao procedimento sumário, será observado o procedimento comum previsto neste Código, com as modificações previstas na própria lei especial, se houver.

Ainda nesse sentido, o artigo 784 do CPC/15 inseriu no inciso X a taxa condominial como um título executivo extrajudicial.

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.

1.1.1 Citação nos processos judiciais de cobrança de condomínio

Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.

Quando, por 2 (duas) vezes, o oficial de justiça houver procurado o devedor em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, voltará a fim de efetuar a citação, na hora que designar.

Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a intimação a que se refere o caput feita a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que é o que nos diz o artigo 252 do Código de Processo Civil.

Observações importantes:

a) A requerimento da parte, o juiz pode determinar a inclusão do nome do executado em cadastros de inadimplentes;

b) A inscrição será cancelada imediatamente se for efetuado o pagamento, se for garantida a execução ou se a execução for extinta por qualquer outro motivo.

2. Cuidados com a forma da cobrança

Se por um lado o síndico deve cumprir sua obrigação em realizar as cobranças, por outro, ele deve se ater a melhor forma de o faze-lo.

Isso porque uma cobrança vexatória por exemplo, pode acarretar um processo e pagamento de danos morais.

Ou seja, pode acarretar responsabilidade cível e criminal a depender do ocorrido.

2.1 Restrições ao inadimplente

O condômino inadimplente fica impedido de votar nas assembleias, conforme prevê o artigo 1335 do código civil:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

III – votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Importante: Alguns síndicos reiteram a ideia de que o condômino inadimplente seja privado de uso de água por exemplo. Nesses casos, recomendamos que tal privação não ocorra. Trata-se de desrespeito a princípios, como o da dignidade da pessoa humana.

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3. Perda da Propriedade

Existem inúmeros motivos que podem acarretar a perda da propriedade, como:

a) Alienação: A alienação é o negócio jurídico onde o proprietário transfere (gratuita ou onerosamente) a outro o seu direito sobre coisa imóvel ou móvel;

b) Renúncia: aqui o proprietário declara que não quer aquela propriedade;

c) Abandono: o abandono o proprietário desfaz da “coisa” simplesmente porque não o quer. Não quer ser seu dono;

d) Perecimento da coisa: trata-se de perda involuntária da propriedade por perecimento material;

e) Desapropriação: e divide em: Necessidade pública; Interesse Social e Utilidade Pública: Visa satisfazer interesses coletivos.

Agora o que poucos ainda entendem é que a dívida condominial também pode ser considerada uma modalidade de perda da propriedade, pela ressalva legal a penhorabilidade do bem para atender ao pagamento de tais débitos, senão vejamos:

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar.

Nesse sentido, segue abaixo trecho de decisão do STJ (Superior Tribunal de Justiça):

“A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que é possível a penhora de bem de família quando a dívida é oriunda de cobrança de taxas e despesas condominiais. (…)”.(AgRg no REsp 1196942/MG, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA”

4. Prescrição de inadimplência condominial

Se a dívida de condomínio prescreve, é um assunto que causa diversas discussões no campo jurídico, entretanto, não se pode fechar os olhos a decisão do Superior Tribunal de Justiça que afirma que após o Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para o Condomínio geral ou Edilício (seja ele vertical ou horizontal).

Portanto, para sintetizar: Art. 206. Prescreve em 5 Em cinco anos: I – A pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular.

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