EXTINÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO DE COISAS

Ter uma imobiliária envolve a importância de ter conhecimento em diversas frentes, inclusive de assuntos interdisciplinares.

Normalmente, o gestor dessa área se preocupa em sempre estar atento, principalmente quando o assunto envolve a extinção do contrato de locação, e quando falamos também em locação de coisas, você entende o conceito?

Por esse motivo, o conteúdo abaixo lhe ensinará todas as possibilidades dessa extinção.

1. Extinção da locação com prazo

O Código Civil brasileiro prevê que a locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso, conforme o artigo 573 do CC – que se refere aos contratos de locação com prazo.

Nesse sentido, se alcançando a cláusula contratual, não se faz necessária a interpelação do locatário, pois há a existência de uma cláusula resolutiva expressa, senão vejamos:

Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.

Portanto, aqui temos a obrigação do locatário de imediatamente restituir a coisa, sob pena de reintegração de posse.

Importante: Segundo Nelson Rosenvald: “Quando as locações são submetidas a termo, a regra será a cessação de pleno direito, independentemente de interpelação ou qualquer forma de aviso prévio”.

Porém adverte o artigo 574 da Codificação de 2002 que:

“Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado”.

Segundo o artigo 571 do Código Civil,  havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.

Observação:

a) O locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for ressarcido;

b) Fica impossibilitada a retomada da posse pelo locador ou de restituição pelo locatário antes do ocaso do termo contratual, entretanto, excepcionalmente é permitida a resilição unilateral do contrato (pelo locador e locatário).

Nas locações de imóvel urbano é vedada ao locador a possibilidade de reaver o imóvel antes do prazo estipulado pelas partes ou pela legislação (30 meses).

2. Extinção da Locação sem prazo

Nos casos em o contrato alcança o prazo estipulado e o locador não se manifesta acerca de entregar o bem, haverá presunção de prorrogação da locação – sem prazo estipulado. Acontece que nada do estipulado do contrato sofrerá alteração.

Como aqui temos a prorrogação do contrato de locação, a resilição será a forma pelo qual as partes irão extinguir o contrato. Entretanto, nesse tipo de locação, ambos podem realizar a denúncia vazia da locação.

3. Extinção do contrato de locação pela venda do bem locado

Segundo o artigo 576 do Código Civil, se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.

Ainda nesse sentido, afirma Nelson Rosenvald que “No contrato de locação, a venda do bem móvel ou imóvel propicia ao novo proprietário o imediato acesso à posse do bem, já que a transferência da titularidade é acompanhada da ampla possibilidade de exploração econômica da coisa.

4. Extinção pelo inadimplemento

Uma das principais obrigações do locatário é de pagar com o aluguel estipulado entre as partes.

Importante: O inadimplemento nos contratos de locação não aduz ação de despejo como prevalece a lei 8.245/91. Na legislação comum, a inexecução do pagamento de prestações que são relativas a bens móveis e imóveis gera uma possível resolução contratual.

Nos casos em que o locador desejar obter os pagamentos a pretensão da cobrança estará sujeita a:

a) Três anos – prédio urbanos e rurais;

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b) Cindo anos – dívidas líquidas, constantes de instrumento público ou particular;

c) Dez anos – Dívidas ilíquidas ou não tituladas.

5. Extinção pela morte de uma das partes

Segundo o artigo 577 do código civil, morrendo o locador ou o locatário, transfere-se aos seus herdeiros a locação por tempo determinado.

Segundo Nelson Rosenvald “Em princípio, o contrato de locação não é intuitu personae, sendo possível de transmissão aos herdeiros do locador e do locatário até que se alcance o prazo convencional estipulado. Trata-se de uma sub=rogação contratual, pela qual os herdeiros assumem a posição econômica do de cujus. Mas, caso as forças da herança não suportem a locação, não poderá o locador exigir débitos vencidos ao locatário.

Vejamos:

O herdeiro não responde por encargos superiores às forças da herança; incumbe-lhe, porém, a prova do excesso, salvo se houver inventário que a escuse, demostrando o valor dos bens herdados.

E ainda:

Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários.

6. Resumo: extinção do contrato de locação

a) Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.

b) Se a obrigação de pagar o aluguel pelo tempo que faltar constituir indenização excessiva, será facultado ao juiz fixá-la em bases razoáveis.

c) A locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

d) Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado.

e) Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito.

f) Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu caráter de penalidade.

g) Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.

g) Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se aos seus herdeiros a locação por tempo determinado.

h) Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.

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