Dívida de Condomínio prescreve?

Sabemos  que as dívidas condominiais aumentaram significativamente nos últimos anos. As causas são inúmeras, desde a crise vivida no país a falta do senso de urgência por parte de alguns condôminos. Frente ao tema, é  importante entender se a dívida de condomínio prescreve.

Ao se falar em inadimplência condominial, é preciso ter cuidado, uma vez que, o condomínio pode “perder” o direito de recuperar esse valor.

Diversas pessoas acreditarem não existir data limite para a cobrança judicial das taxas condominiais (que chamamos de prescrição de dívida Condominial). Ocorre que tal premissa, deve ser desmistificada,

Vamos lá?

 

Sobre o Instituto da Prescrição

A prescrição é um instituto que pode ser definido através de diversos conceitos, entretanto, para simplificar, pode-se dizer que: a prescrição é o modo pelo qual se extingue um direito.

Nesse sentido, segundo o Art. 189 do Código Civil “Violado o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual se extingue, pela prescrição”.

 

Características da Prescrição

  • Os prazos de prescrição não podem ser alterados por acordo das partes;
  • A prescrição pode ser alegada em qualquer grau de jurisdição, pela parte a quem aproveita;
  • A prescrição iniciada contra uma pessoa continua a correr contra o seu sucessor;
  • Suspensa a prescrição em favor de um dos credores solidários, só aproveitam os outros se a obrigação for indivisível;
  • A prescrição interrompida recomeça a correr da data do ato que a interrompeu, ou do último ato do processo para a interromper.

 

Causas que suspendem ou Impedem a Prescrição (conforme artigo 197 a 198 do Código Civil):

  • Entre os cônjuges, na constância da sociedade conjugal;
  • Se entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar; e tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela;
  • Contra os ausentes do País em serviço público da União, dos Estados ou dos Municípios; e os que se acharem servindo nas Forças Armadas, em tempo de guerra.

 

Causas que interrompem a Prescrição (conforme artigo 202 a 204 do Código Civil):

A interrupção da prescrição, que somente poderá ocorrer uma vez, dar-se-á:

  • Por despacho do juiz, mesmo incompetente, que ordenar a citação, se o interessado a promover no prazo e na forma da lei processual;
  • Protesto, nas condições do inciso antecedente;
  • Se por protesto cambial;
  • Pela apresentação do título de crédito em juízo de inventário ou em concurso de credores;
  • Qualquer ato judicial que constitua em mora o devedor;
  • Em caso de ato inequívoco, ainda que extrajudicial, que importe reconhecimento do direito pelo devedor;
  • Por qualquer interessado.

 

Pontos Importantes:

  • A interrupção da prescrição por um credor não aproveita aos outros; semelhantemente, a interrupção operada contra o co-devedor, ou seu herdeiro, não prejudica aos demais coobrigado;
  • Tal interrupção se ocorrer por um dos credores solidários aproveita aos outros; assim como a interrupção efetuada contra o devedor solidário envolve os demais e seus herdeiros;
  • Se a interrupção for operada contra um dos herdeiros do devedor solidário não prejudica os outros herdeiros ou devedores, senão quando se trate de obrigações e direitos indivisíveis.
  •  Interrupção produzida contra o principal devedor prejudica o fiador.

 

Espécies da Prescrição

No Código Civil, há diversos prazos prescricionais, sendo os elencados abaixo:

10 anos- Disciplinado no Art. 205 do Código Civil:

  • A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.

1 ano- Disciplinado no Art. 206, § 1º do Código Civil:

Prescreve em 1 ano a pretensão:

  • Dos hospedeiros ou fornecedores de víveres destinados a consumo no próprio estabelecimento, para o pagamento da hospedagem ou dos alimentos;
  • Do segurado contra o segurador, ou a deste contra aquele, contado o prazo: Para o segurado, no caso de seguro de responsabilidade civil, da data em que é citado para responder à ação de indenização proposta pelo terceiro prejudicado, ou da data que a este indeniza, com a anuência do segurador.
  • Aos demais seguros, da ciência do fato gerador da pretensão.

E ainda:

  • Frente aos tabeliães, auxiliares da justiça, serventuários judiciais, árbitros e peritos, pela percepção de emolumentos, custas e honorários;
  • Contra os peritos, pela avaliação dos bens que entraram para a formação do capital de sociedade anônima, contado da publicação da ata da assembléia que aprovar o laudo;
  • Credores não pagos contra os sócios ou acionistas e os liquidantes, contado o prazo da publicação da ata de encerramento da liquidação da sociedade.

 

2 anos- Disciplinado no Art. 206, § 2º do Código Civil:

  • A pretensão para haver prestações alimentares, a partir da data em que se vencerem.

3 anos- Disciplinado no Art. 206, § 3º do Código Civil:

  • Se a dívida versar sobre aluguéis de prédios urbanos ou rústicos;
  • Receber prestações vencidas de rendas temporárias ou vitalícias;
  • Pretensão para haver juros, dividendos ou quaisquer prestações acessórias, pagáveis, em períodos não maiores de um ano, com capitalização ou sem ela;
  • Ressarcimento de enriquecimento sem causa;
  • Reparação civil;
  • Restituição dos lucros ou dividendos recebidos de má-fé, correndo o prazo da data em que foi deliberada a distribuição.
  • Contra as pessoas em seguida indicadas por violação da lei ou do estatuto, contado o prazo:Para os fundadores, da publicação dos atos constitutivos da sociedade anônima.
  • Para os administradores, ou fiscais, da apresentação, aos sócios, do balanço referente ao exercício em que a violação tenha sido praticada, ou da reunião ou assembléia geral que dela deva tomar conhecimento.
  • Para os liquidantes, da primeira assembléia semestral posterior à violação;
  • Haver o pagamento de título de crédito, a contar do vencimento, ressalvadas as disposições de lei especial;
  • Beneficiário contra o segurador, e a do terceiro prejudicado, no caso de seguro de responsabilidade civil obrigatório.

 

4 anos – Disciplinado no Art. 206, § 4º do Código Civil:

  • Relativa à tutela, a contar da data da aprovação das contas.

5 anos- Disciplinado no Art. 206, § 5º do Código Civil:

  • Cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular;
  • Pretensão dos profissionais liberais em geral, procuradores judiciais, curadores e professores pelos seus honorários, contado o prazo da conclusão dos serviços, da cessação dos respectivos contratos ou mandato;
  • A pretensão do vencedor para haver do vencido o que despendeu em juízo.

 

Prescrição Condominial: Dívida de Condomínio Prescreve

Há algum tempo muitos juristas defendiam a ideia de que a dívida condominial prescrevia em 10 (dez) anos.

Essa teoria, baseava-se na interpretação do artigo 205 do código Civil, onde as dívidas que não eram abordadas na legislação, eram prescritas em 10 (dez) anos.

Ocorre que em 2002, frente ao novo Código Civil, bem como com as reiteradas decisões do Superior Tribunal de Justiça, essa teoria passa a não ser mais aceita.

 

 

Mas o que diz o STJ?

Segundo o STJ (Superior Tribunal de Justiça) – de acordo com o ministro Luís Felipe Salomão:

“Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o Condomínio geral ou edilício (vertical ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.”

Dessa forma, hoje, as dívidas condominiais prescrevem no prazo de 5 anos nos termos do artigo 206, § 5.º, inc. I, do Código Civil, in verbis:

Art. 206. Prescreve:

5º Em cinco anos:

I – A pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular.

Dicas:

Sobre a inadimplência:

  • O adquirente de imóvel em condomínio responde pelas cotas condominiais em atraso, ainda que anteriores à aquisição, ressalvado o seu direito de regresso contra o antigo proprietário;
  • A inadimplência poderá acarretar a perda do próprio imóvel do devedor, ainda que seja bem de família, sendo este, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, que pode ser mais bem evidenciado na decisão abaixo:

“ A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que é possível a penhora de bem de família quando a dívida é oriunda de cobrança de taxas e despesas condominiais. (…)”.(AgRg no REsp 1196942/MG, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA.

  • A dívida condominial passou a ser um Título Executivo Extrajudicial, por isso conhecer as leis de condomínio para inadimplentes  é extremamente importante;
  • O inadimplente não pode ser restringido das áreas comuns, apenas perde o direito de voto em Assembléia.

Para o Síndico/ Administradora

  • Agora que você já sabe que a dívida de condomínio prescreve, é importante saber que após distribuída a Ação Judicial, o prazo da prescrição deixa de correr;
  • É fundamental que o Síndico/Administradora estejam atentos aos prazos e que não demorem a atuar efetivamente frente às cobranças;
  • Antes de ajuizar uma ação, tente um acordo extrajudicial; caso não seja possível, não se deve hesitar em distribuir ação.

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