Direito condominial: 10 respostas jurídicas

Administrar um condomínio requer expertise em diversas áreas, seja ela financeira, contábil ou gestão de pessoas.

Porém uma área primordial é o direito condominial. Isso porque as relações entre os condôminos, obrigações dos síndicos dentro outros estão disciplinadas no ordenamento jurídico brasileiro.

Por esse motivo, elaboramos o conteúdo abaixo para auxilia-los juridicamente frentes aos principais assuntos envolvendo a vida condominial.

1. Direito Condominial

1. 1 Consequências para o Inadimplente?

Lidar com a inadimplência condominial é um desafio, que pode acarretar algumas consequências, como por exemplo:

a) O juiz poderá a requerimento da parte determinar a inclusão do nome do executado em cadastro de inadimplentes;

b) O inadimplemento dos encargos condominiais pode gerar a perda da propriedade;

c) O inadimplente fica impedido de votar nas assembleias.

2. Dívida condominial prescreve?

As dívidas condominiais prescrevem no prazo de 5 anos nos termos do artigo 206, § 5.º, inc. I, do Código Civil, in verbis:

Art. 206. Prescreve:

5º Em cinco anos:

I – A pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular.

3. Animais em condomínio: Pode proibir?

Para iniciar a discussão sobre animais, é importante relembrar que eles são considerados BENS, de acordo com a legislação Brasileira (Bens Semoventes), conforme se vê no Artigo 82, do código civil, abaixo:

Art. 82. São móveis os bens suscetíveis de movimento próprio, ou de remoção por força alheia, sem alteração da substância ou da destinação econômico-social.

Até pouco tempo atrás, muito se divergia sobre a possibilidade de proibição ou não dos animais em condomínio, sendo um dos 5 C’s dos condomínios mais debatido.

Ocorre que, recentemente, tivemos a decisão do Superior Tribunal de Justiça que colocou fim às discussões, onde houve o entendimento por esse Corte de que é PROIBIDO PROIBIR ANIMAIS EM CONDOMÍNIOS.

Em simples palavras, para o STJ:

O impedimento de criar animais em partes exclusivas se justifica na preservação da segurança, da higiene, da saúde e do sossego. Por isso, a restrição genérica contida em convenção condominial, sem fundamento legítimo, deve ser afastada para assegurar o direito do condômino, desde que sejam protegidos os interesses anteriormente explicitados (Ricardo Villas Bôas Cueva, 2019).

Ou seja: exceto nos casos em que houver prejuízo para o condomínio (segurança, higiene, saúde ou sossego) é proibido haver a proibição, afinal, é um direito de propriedade do condômino ter animais.

4. Assembleia Ordinária e extraordinária: Qual diferença?

Em síntese, a Assembleia é a forma pelo qual condôminos decidem assuntos relacionados ao condomínio.

A Assembleia Ordinária é aquela realizado 1 vez ao ano, diante convocação do síndico, como mesmo nos ensina o Código Civil:

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger lhe o substituto e alterar o regimento interno.

Ainda nesse sentido, há alguns casos em que o síndico acaba não realizando a convocação.

Nesses casos, há duas opções:

a) 1/4 dos condôminos poderá realizar a convocação;

b) Caso a assembleia não se reúna, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

A Assembleia Ordinária possui como temas a serem debatidos:

a) Eleição de Síndico;

b) Prestações de Contas;

c) Orçamento etc.

Já a Assembléia extraordinária é realizada em qualquer tempo, podendo ser convocada pelo síndico e pelos condôminos, como demonstrado abaixo:

Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Normalmente é marcada quando surgem demandas urgentes que precisam ser deliberadas o mais rápido possível.

5. Citação nos processos judiciais de cobrança de condomínio

Segundo a legislação, nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.

Quando a citação acima for frustrada, o mesmo procedimento poderá ser feito através de intimação realizada pelo oficial de justiça à funcionário da portaria – quando esse oficial houver procurado o devedor por 2 (duas) vezes sem êxito, havendo suspeita de ocultação, vejamos:

Artigo 252: Quando, por 2 (duas) vezes, o oficial de justiça houver procurado o citando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, voltará a fim de efetuar a citação, na hora que designar.

Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a intimação a que se refere o caput feita a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.

6. Qual origem do condomínio edilício?

Segundo Lima Maluf, a partir de 1820, coincidindo com a industrialização européia iniciam as edificações com mais de dois pavimentos em planos horizontais e com elas a formação de núcleos urbanos, os chamados Coketowns.

A concentração populacional nas cidades gerou uma elevação no preço dos imóveis urbanos permitindo a utilização da propriedade horizontal como maneira de baratear a habitação.

Segundo Caio Mário, foi no século XX que se iniciou a construção dos condomínios.

Projetou para o alto as edificações, imaginou acumular as residências e aposentos uns sobre os outros, criou o arranha-céu, fez as cidades em sentido vertical e, numa espécie de ironia do paradoxo, apelidou-a propriedade horizontal, em razão de o edifício achar-se dividido por planos horizontais.

Dessa forma, entende-se que o primeiro surgimento da ideia de condomínio edilício é no direito romano.

7. Diferença dos condomínios no direito condominial

1)  HORIZONTAL

O condomínio Horizontal é aquele onde as unidades autônomas são separadas em plano horizontais.

Ex: Prédios.

2)  VERTICAL

O condomínio Vertical é aquele onde as unidades autônomas são divididas por planos verticais.

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Ex: Condomínio de Casas.

8. Papel do síndico e procedimento de eleição

O papel do síndico é representar ativa e passivamente o condomínio, defendendo-o em processo judicial e extrajudicial, além dos interesses comuns do condomínio e praticar os atos de administração.

Nesse sentido, segundo Nelson Rosenvald, o síndico atua como órgão da comunidade de condôminos.

Em relação à assembleia, ela escolherá por prazo não superior a dois anos – que poderá renovar-se.

O ordenamento jurídico não pontua como deve ser o processo de eleição (tal procedimento deve-se ao que for estipulado em convenção).

O quórum será o estipulado também na convenção, e caso não o haja, deverá ser aprovado mediante maioria dos votos.

9. É obrigatório ter o conselho fiscal?

O artigo 1356 do Código Civil prevê a faculdade de se constituir um conselho fiscal (comporto de três membros), conforme se vê:

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

A finalidade do conselho fiscal é analisar e auditar as contas prestadas pelo síndico.

O mandato do conselho fiscal será de dois anos (podendo coincidir ou não com o do síndico).

Importante lembrar que o conselho fiscal não é obrigatório, entretanto, é um diferencial frente a administração do condomínio.

10. Problemas com cano x direito condominial

São altos os números das ações judiciais que envolvam vazamentos nos prédios, que por vezes é necessário perícia, acarretando custos elevados para se apurar a culpabilidade.

Os conflitos sempre se voltam sobre “de onde vem esse vazamento”?

Em resumo, quando se fala em vazamento:

a) Horizontal: Responsabilidade do Condômino;

b) Vertical: Responsabilidade do Condomínio;

Existem diversos motivos que podem acentuar os problemas nos canos dos condomínios, como: falta de inspeção periódica.

Para evitar conflitos maiores é importante:

Dica 1: Agir com prevenção, pode evitar prejuízos financeiros advindos de problemas com cano, causando despesas extraordinárias para o condomínio.

Dica 2: Os vazamentos podem prejudicar a estrutura do edifício.

Dica 3: Conhecer a legislação é extremamente importante, por isso vale sempre estudar e procurar novidades sobre a gestão condominial. Por isso, não perca as aulas gratuitas da Group Educa.

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