Depreciação de imóveis: 8 fatores que influenciam no processo

A depreciação de imóveis é aplicada a todos os métodos de avaliação de bens, sendo um conceito de extrema importância para corretores imobiliários e profissionais atuantes no ramo.

O conhecimento do assunto é fundamental não apenas para esclarecer o valor de um imóvel para os clientes, mas também para contornar possíveis objeções (aumentando as chances de fechar contratos) e ainda instruir sobre maneiras de prevenir a desvalorização de um determinado imóvel.

Para que tudo isso seja possível, é preciso, antes de tudo,  conhecer a fundo quais são os fatores que contribuem para o processo de depreciação de imóveis, transmitindo mais segurança aos clientes no atendimento e aumentando o profissionalismo da imobiliária.

Acompanhe a leitura!

Recapitulando o conceito: como podemos definir a depreciação de imóveis?

Antes de explorar os fatores que colaboram para a depreciação, vale a pena recapitular o conceito! Vamos lá?

A depreciação de imóveis é a redução do preço ou valor econômico desses bens devido a alguma causa que modificou seu estado ou qualidade.

As razões que influem na depreciação podem envolver o desgaste ocasionado pelo tempo de uso do imóvel, obsolescência ou mesmo ações da natureza que acabam prejudicando a integridade do imóvel.

Desvalorização e Precificação

Vale lembrar que todo esse processo de desvalorização resulta em perda de comodidade, de interesse dos clientes, de procura e, portanto, de perda de valor do imóvel. É interessante destacar, ainda, que o conhecimento dos fatores de depreciação também é crucial para conversar com os clientes proprietários da imobiliária.

Muitas vezes, esses clientes não entendem como seus imóveis podem ser avaliados a um preço abaixo de mercado. Nesse ponto, os corretores devem entrar em cena para explicar quais fatores influenciam no valor estipulado e inclusive sugerir melhorias que possam valorizar a propriedade.

8 fatores que contribuem com a depreciação de imóveis  

De forma geral, podemos dizer que existem dois tipos de fatores que interferem na depreciação de imóveis: internos e externos. Os quesitos internos dizem respeito à própria estrutura e ao estado de conservação do imóvel.

Os fatores externos, por sua vez, estão mais relacionados à região de localização do imóvel e suas características. A seguir, confira as 8 principais questões que colaboram com a desvalorização dos imóveis!

1. Má conservação

O estado de manutenção e de conservação é certamente um dos fatores de maior peso na definição do nível de depreciação do imóvel – talvez seja o maior!

Paredes descascando, vazamentos e outros problemas hidráulicos, pisos mal conservados, fiações elétricas desencapadas, defeitos visíveis na estrutura: defeitos como estes impactam diretamente na impressão do cliente e no posicionamento do mercado.

Vale lembrar que a má impressão não é o único efeito causado: com más condições de conservação, é evidente que o imóvel vai demandar uma boa reforma, o que se refletirá no valor da compra.

2. Ausência de garagem ou garagem descoberta

A garagem é outro ponto importante quando se trata da valorização (ou depreciação) de um imóvel. A depender do perfil e da rotina do comprador (além da localização do imóvel), é indispensável ter um local para guardar o carro. Se o imóvel não contar com o espaço, esse pode ser um grande ponto de desvalorização.

Além da ausência de garagem, as garagens sem cobertura também são impensáveis para muitos compradores (que não querem deixar seus carros expostos à ação do tempo), o que faz com que imóveis com essas características sejam frequentemente descartados – e, em consequência, desvalorizados.

3. Decoração ultrapassada ou excessiva

Pode parecer surpreendente, mas sim, a decoração do imóvel também é um fator relevante! A verdade é que, ainda que o possível cliente pretenda repaginar toda a decoração do local, uma decoração excessiva ou ultrapassada no local poderá causar uma péssima impressão.

Nesse sentido, para evitar transmitir essa imagem de desleixo, descuido e incômodo, o ideal é valorizar o espaço do imóvel em si, mantendo-o com cores neutras e estilo mais discreto.  

4. Pouco espaço

Poucos cômodos, cômodos apertados, pouca área para circulação, ausência de quintal, varanda ou área externa – o espaço reduzido do imóvel é mais um critério de grande influência na depreciação.

Essas características acabam por reduzir as chances de um imóvel ser efetivamente vendido ou alugado, o que pode forçar uma diminuição em seu preço no mercado.

5. Barulho na vizinhança

Para além dos fatores internos, as circunstâncias externas regionais do imóvel também contam – e muito – para a questão depreciação.

Se a propriedade está localizada em uma região de grande poluição sonora sejam avenidas com muito fluxo de pessoas e veículos, casas de festa ou bares a tendência é que os inquilinos se mudem em pouco tempo e que os proprietários se apressem em vender o local.

Nesse quadro, o resultado é a dificuldade para negociar e a consequente desvalorização do imóvel.

depreciação de imóveis 26. Infraestrutura urbana comprometida

O imóvel está localizado em uma área que conta com escolas, farmácias, supermercados, centros de saúde? A infraestrutura do local desempenha um papel importante na valorização do imóvel, especialmente nas grandes metrópoles, que contam com trânsito intenso.

Para além das facilidades citadas acima, a falta de elementos estruturais básicos também interferem diretamente na depreciação da propriedade. Ruas sem calçamento, ausência de água encanada, esgoto, iluminação nas vias públicas, dificuldade de transporte coletivo e falta de coleta de lixo diária são exemplos de situações graves que desvalorizam imensamente o imóvel.

7. Índice de Criminalidade

Tais como os fatores de infraestrutura citados acima, a segurança é outro critério externo que conta muitos pontos no momento da venda ou aluguel do imóvel.

Caso a região em questão apresente um alto índice de criminalidade, o valor do imóvel com certeza será significativamente depreciado. Quem mora em regiões violentas deseja se mudar, o que contribui para a desvalorização dos imóveis locais.

8. Documentação irregular

Caso o imóvel possuir alguma documentação incompleta, atrasada ou irregular em qualquer sentido, é muito provável que seu valor tenha uma queda significativa.

Afinal de contas, não há como alugar ou vender com facilidade um imóvel que não esteja em dia com suas obrigações legais – especialmente no nosso país, que geralmente exige um grande processo burocrático para quitar pendências.

Nesse sentido, é importante que os corretores orientem seus clientes acerca da regularização dos documentos do imóvel – se não houver providência, certamente eles vão perder dinheiro!

E então, gostou do conteúdo? Você já conhecia os 8 fatores de depreciação de imóveis que listamos acima? Esperamos que as informações sejam úteis na sua gestão. Até a próxima!

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