Código civil em condomínios e suas particularidades

Para o gestor condominial é fundamental conhecer todas as normas, leis e regulamentos que permeiam a vida condominial.

Frente a tantas formas de consulta, o código civil é o principal meio de respostas. Por isso, nesse artigo vamos falar sobre código civil em condomínios, mostrando de forma simplificada tudo que a Lei nº 10.406/2002 diz sobre os condomínios.

Vamos lá?

1. Código Civil em condomínios e sua evolução legislativa

Que o código civil em condomínio é fundamental todos sabemos, mas, alguém já te contou como inicia essa história? Aposto que não, por isso, abaixo vamos te contar como nasce a história das leis em condomínios.

O primeiro regulamento que tratava sobre os condomínios foi o Decreto n. 5.481, de 1928 (tratando de edifícios coletivos), onde havia limitação de instituição de condomínios com mais de 5 andares destinados a residências particulares ou escritórios.

Ocorre que posteriormente tivemos a aprovação da Lei n. 4.591, de 1964 onde houve o tratamento focado em condomínios, chamando de condomínio em edificações.

Após, temos  o código civil de 2002 que trouxe artigos importantes sobre condomínios. Importante: não houve a revogação da Lei 4.591/64, que continua vigente, entretanto, se aplica em tudo que não foi contrário ao CC/2002.

Atualizando ainda mais nossa legislação, tivemos a aprovação da Lei n. 13.465/2017 que inseriu expressamente no Código Civil a o condomínio de lotes, bem como o condomínio urbano simples. Por isso, fundamental se atualizar sobre os tipos de condomínio.

2. Código Civil em condomínios

O código civil traz diversos conteúdos sobre a vida em condomínio, como: direitos e deveres dos Condôminos, Administração do Condomínio, Condomínio Edilício, Extinção do Condomínio, dentre outros. Abaixo vamos mostrar tudo sobre código civil em condomínios.

2.1 Constituição do condomínio Edilício

Segundo o código civil, o condomínio edilício pode ser instituído por ato inter vivos ou por testamento (art. 1.332).

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

Segundo Anderson Schreiber é, portanto, sempre voluntário, tendo sua origem em um negócio jurídico. O instrumento há de ser levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis. A melhor doutrina atribui ao registro o papel de conferir publicidade e oponibilidade erga omnes ao condomínio, não se tratando de solenidade de caráter indispensável para que produza eficácia entre os próprios condôminos.

E continua:

O modo mais comum de instituição do condomínio é a incorporação imobiliária, conceituada no art. 28, parágrafo único, da Lei n. 4.591/64, como a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações, ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

2.2 Direitos e deveres do condômino

Os direitos e deveres dos condôminos estão elencados no código civil nos artigos 1314 ao 1322, além dos artigos 1335 e 1336.

Portanto, a lei dita as regras de convivência na vida condominial, disciplinando ambas responsabilidades (condômino e condomínio), além das obrigações dos síndicos.

Nesse sentido, podemos concluir que tal regulamentação jurídica tem apenas um objetivo: fazer com que o condomínio possa funcionar adequadamente, sendo fundamental entender seus direitos e deveres.

2.2.1 Direitos

Os direitos dos condôminos estão disciplinados no artigo 1335 do código civil, senão vejamos:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

1.usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

2. usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

3. votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Apesar da leitura do artigo ser “auto explicativa” é importante entender as minúcias de cada um desses direitos.

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Resumo:

Os principais direitos que a lei confere ao condômino são: (a) o direito de usar a coisa de acordo com a sua destinação (art. 1.314, caput e parágrafo único); (b) o direito de reivindicar de terceiros a coisa (art. 1.314); (c) o direito de alienar a sua parte ideal na coisa, assegurado direito de preferência aos demais condôminos (arts. 1.314 c/c 504); (d) o direito de gravar a sua parte ideal (art. 1.420, § 2º); e, (e) o direito de requerer, a qualquer tempo, a divisão da coisa (art. 1.320).

2.2.2 Deveres

Os deveres dos condôminos estão disciplinados no artigo 1336 do Código Civil, conforme vemos abaixo:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

  1. contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
  2. não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
  3. não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
  4. dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Os deveres também são simples de serem compreendidos, porém se faz importante destrincha-los um pouco mais.

Resumo: (a) o dever de concorrer para as despesas de conservação e divisão da coisa e suportar os ônus a que estiver sujeita (art. 1.315); e (b) o dever de responder aos demais condôminos pelos frutos obtidos ou pelos danos provocados à coisa (art. 1.319).

Importante: Os deveres do condômino têm natureza de obrigações propter rem, uma vez que acompanham a coisa e a sua parte ideal.

2.3 Convenção e regulamento interno

Antes mesmo de falar propriamente sobre convenção de condomínio é importante mencionar o entendimento  do Superior Tribunal de Justiça – Súmula 260: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”.

O quórum mínimo para aprovação da convenção é de dois terços das frações ideais de todos os condôminos – e não apenas dos condôminos presentes à assembleia que aprovar a convenção.

O Código Civil estabelece quórum especial para a alteração da convenção, qual seja, “dois terços dos condôminos” (art. 1.351).

Além da convenção, outro importante é o regimento interno. Trata-se de norma complementar à convenção, destinado a regular aspectos mais de rotina do condomínio, como o horário de silêncio, a utilização dos espaços comuns.

O regimento interno é extremamente relevante no dia a dia da vida condominial.

2.4 Administração do condomínio

Segundo Anderson Schreibr não sendo possível ou conveniente para os condôminos usar conjuntamente a coisa comum, podem vendê-la ou administrá-la. Todas as decisões da administração serão tomadas por maioria, calculada proporcionalmente às respectivas partes ideais sobre a coisa (art. 1.325).

Faculta-se – não se trata de um dever, como sugere o art. 1.323 – aos condôminos elegeram, por maioria, um administrador, condômino ou não. Se o administrador decidir pela locação da coisa comum, e algum dos condôminos tiver interesse em alugá-la, terá preferência sobre terceiros.

Se mais de um condômino tiver interesse em alugar a coisa, utilizar-se-á por analogia os critérios do art. 1.322, que dá preferência entre os condôminos àquele que tiver benfeitorias mais valiosas na coisa e, não as havendo, ao que tiver a maior parte ideal.

2.5 Código civil em condomínios em extinção dos condomínios

Existem dois motivos principais que podem ocorrer a extinção do condomínio:

(a) pela alienação da coisa ou

(b) por sua divisão.

Há outras formas de extinção, como o perecimento da coisa ou sua desapropriação, entretanto, mais raras.

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E ai? Gostou do artigo? Então acompanhe o artigo W.15- Lei de condomínio: 4 conflitos comuns explicados em detalhes!

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