Assembleia Ordinária e Extraordinária: Entenda as diferenças

É dever do síndico a convocação de Assembleia Ordinária e Extraordinária no condomínio, e sabemos que isso não é uma novidade para ninguém. Ocorre que, por vezes, o gestor de propriedade confunde a distinção dos tipos de assembleia.

As Assembleias Ordinárias, por exemplo, devem ocorrer pelo menos uma vez ao ano para a prestação de contas, e são definidas em convenção de condomínio. As Extraordinárias podem ocorrer sem uma periodicidade e podem tratar de assuntos diversos, inclusive de alguns já mencionados em outras assembleias.

Elaboramos este conteúdo para simplificar essa distinção entre Assembleia Ordinária e Extraordinária e com informações sobre como convocá-las. Acompanhe!

Convocação de assembleia

O Código Civil, em seu artigo de número 1350, especifica como deve ser feita a convocação para as reuniões ordinárias. Essas mesmas orientações, no entanto, podem ser aplicadas para todos os tipos de assembleias condominiais.

É de responsabilidade do síndico realizar a convocação para a Assembleia Ordinária e Extraordinária, ou se for de vontade de ao menos 25% dos condôminos. Para isso, é preciso que todos os moradores estejam cientes da reunião. Do contrário, a assembleia e todas as decisões tomadas nela podem ser invalidadas.

Geralmente o chamado é feito com a entrega do documento mediante assinatura que comprove o seu recebimento. Assim, é possível não só realizar a convocação de maneira mais ampla, como evitar o embargo às reuniões.

Quórum necessário

Algumas pautas necessitam de um número mínimo de participantes e de votantes para validar as decisões. Para construção de um novo andar no prédio, por exemplo, é necessário o aval de todos os moradores. Algumas decisões, no entanto, precisam de maioria simples, como a aprovação de obras essenciais que ultrapassem determinado valor estipulado em convenção.

Há ainda pautas que precisam da presença de pelo menos dois terços dos moradores, como alterações na convenção e a realização de obras não essenciais. Sempre que surgir alguma dúvida, uma consulta ao regimento interno é fundamental.

Por fim, lembre-se que condôminos inadimplentes têm o seu direito a voto temporariamente suspenso, por isso não são contabilizados em Assembleia Ordinária e Extraordinária. Mesmo ele tendo o direito de assistir à reunião, o quórum é sempre referente aos moradores que estão aptos a votar.

Se um condomínio tem 100 unidades, mas 10 delas estão inadimplentes, os dois terços dos moradores serão 60, e não 67.

Representação

Caso algum morador não possa comparecer a uma reunião, ele pode mandar algum representante, desde que ele esteja munido da documentação necessária, em especial uma procuração legal assinada pelo morador.

Como proceder em cada uma

É preciso entender as diferenças entre cada uma das modalidades de reuniões e suas particularidades, pois além de cada uma ter sua finalidade, elas necessitam de abordagens diferentes. Explicamos a seguir as diferenças entre elas. Confira!

Assembleia Ordinária

Em síntese, a assembleia é a forma pela qual condôminos decidem assuntos relacionados ao condomínio. A Assembleia Ordinária é aquela realizada uma vez ao ano, mediante convocação do síndico, de acordo com o artigo 1350 do Código Civil:

“Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.”

Ainda nesse sentido, há alguns casos em que o síndico acaba não realizando a convocação. Nessas situações, há duas opções:

  • 1/4 dos condôminos poderá realizar a convocação;
  • caso a assembleia não se reúna, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

A Assembleia Ordinária tem como temas a serem debatidos:

Assembleia Extraordinária

A Assembleia Extraordinária é realizada em qualquer tempo, podendo ser convocada pelo síndico e pelos condôminos, utilizando a mesma regra de 1/4 dos moradores, como demonstrado abaixo:

“Art. 1.355. Assembleias Extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.”

Normalmente é marcada quando surgem demandas urgentes que precisam ser deliberadas o mais rapidamente possível. Caso seja necessário refazer o sistema de iluminação dos corredores ou apareçam rachaduras na fachada do prédio, uma Assembleia Extraordinária pode ser agendada.

Vale destacar que obras essenciais com até determinado custo não precisam de aprovação em assembleia. Isso significa que o síndico tem total liberdade para realizá-la. Mais uma vez, uma consulta ao regimento interno é fundamental para os devidos esclarecimentos.

Cuidados

a) A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião;

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b) Durante a Assembleia é fundamental:

b.1. conferir lista de presença;

b.2. conferir as procurações;

b.3. ler a ordem do dia.

c) Segundo o Artigo 1352 do Código Civil:

Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

d) As aprovações realizadas em Assembleia devem respeitar o quórum estipulado na legislação.

e) Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

f) Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2 o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

g) Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

h) A realização de obras no condomínio depende:

h.1. se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

h.2. se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

A Assembleia Ordinária e Extraordinária é importante na vida em condomínio. São nelas que as decisões que impactam a vida dos moradores são tomadas. Para que isso aconteça, é preciso saber como cada uma se comporta, quais são suas diferenças e, principalmente, como convocá-las, pois caso algum morador não seja avisado, elas podem ser invalidadas.

Gostou deste post? Que tal agora saber como elaborar um regimento interno para condomínio?

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